VEFA : les normes d'accessibilités PMR décryptées
Les éclairages en termes de normes d’accessibilité dans les logements neufs peuvent se résumer en quelques concepts clés : normes et lois d’accessibilité PMR, décharge promoteur et réversibilité simple.
Nous allons décrypter ces différentes notions dans cet article afin de fournir des explications approfondies claires concernant les travaux modificatifs acquéreurs PMR.
Zoom sur la législation récente
Le Code de la Construction concernant la réglementation PMR des logements collectifs neufs stipule que « Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quel que soit leur handicap » (art. R*111-18 du code de la construction et de l’habitation).
« Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d’habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente » (art R*111-18-1 du code de la construction et de l’habitation, dit CCH).
Vous achetez un logement neuf sur plan. Appartement en VEFA ou maison en CCMI. Vous notez sur le plan du promoteur ces cercles ainsi que des rectangles en pointillés dans certaines pièces : cuisine, salle de bain, chambre. Il s’agit là des normes d’accessibilité à respecter pour une bonne circulation et maniement d’un fauteuil roulant dans les logements neufs.
Tous les logements neufs doivent répondre à des normes d’accessibilité qui ont évoluées ces dernières années.
La loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de novembre 2018 prévoyait en effet de rendre tous les logements neufs accessibles aux personnes à mobilité réduite.
Néanmoins, un décret paru le 11 octobre 2019 a assoupli les dispositions relatives à l’accessibilité de la loi Elan avec la règle 80/20 dans les logements.
Ce décret précise que 20% des logements neufs, appartements ou maisons doivent être adaptés selon les normes d’accessibilité PMR dès leur livraison. Les 80% restant doivent quant à eux, rester évolutifs selon le principe de la réversibilité.
D’un point de vue pratique, cela suppose que le logement puisse redevenir conforme aux normes d’accessibilité en effectuant des travaux simples.
En revanche, chaque logement neuf doit pouvoir être visité par une personne en situation de handicap.
Depuis le 1er octobre 2019, l’installation d’un ascenseur est désormais obligatoire dans les bâtiments d’habitation collectifs de plus de deux étages (contre trois auparavant) accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée.
De nouvelles mesures d’accessibilité entrées en vigueur le 1er janvier 2021 imposent aux promoteurs immobiliers de mettre en place dès le départ des salles de bains évolutives avec des douches à l’italienne sans la présence de ressaut de douche (le petit rebord pour y entrer) dans les logements neufs.
Cette mesure concerne directement les maisons individuelles ainsi que les appartements au rez-de-chaussée. Elle vise à faciliter la vie et l’accessibilité des personnes à mobilité réduite ainsi que des personnes âgées.
Puis-je supprimer les normes d’accessibilité de mon futur logement ?
Beaucoup d’acquéreurs dans l’immobilier neuf sont soucieux d’optimiser l’achat de leur logement sur plan. Au prix des mètres carrés de nos jours, gagner un demi-mètre carré dans un logement neuf revient à gagner immédiatement plusieurs milliers d’euros avant même que le logement ne sorte de terre…
La question se pose donc de bien comprendre les normes en matière d’accessibilité afin de pouvoir en tirer le meilleur parti pour son propre logement.
Puis-je faire une demande de TMA à mon promoteur pour optimiser mon bien immobilier ?
La réponse est : OUI cela est possible MAIS sous certaines conditions :
1. La demande de travaux modificatifs doit provenir de l’acquéreur
2. L’acquéreur devra nécessairement signer un contrat/Convention de Travaux Modificatifs Acquéreurs avec le promoteur
3. Une personne handicapée, quel que soit son handicap, devra pouvoir visiter le logement normalement, notamment pouvoir se rendre dans le séjour et le cabinet d’aisances, y circuler et en ressortir. Ceci signifie en clair que les travaux modificatifs acquéreurs PMR doivent respecter certaines règles qu’il faut connaitre et appliquer.
4. L’acquéreur devra s’assurer que les travaux modificatifs demandés respectent bien le principe de réversibilité des normes d’accessibilité dans le futur logement neuf, c’est à dire que là pièce dans laquelle vous souhaitez faire les modifications puisse redevenir PMR avec des « travaux simples ».
On entend par travaux simples des travaux d’aménagement du logement qui ne touchent pas aux murs porteurs, aux gaines techniques, au tableau électrique, aux arrivées d’air ou encore aux conduits verticaux communs.
5. Le plan avant et le plan après les travaux modificatifs acquéreurs seront tous les deux annexés au contrat de TMA signé avec le promoteur.
Il est également à signaler que les promoteurs immobiliers réclament souvent de leur signer une décharge. Cette décharge leur permet de se décharger de la nouvelle non-conformité aux normes d’accessibilité du logement due aux travaux modificatifs réalisés à la demande de l’acquéreur.
En conclusion, savoir comprendre et appliquer les usages des normes d’accessibilité PMR représente un point crucial dans la possibilité ou non de modifier le plan initial du promoteur afin d’essayer de gagner des mètres carrés si chers de nos jours et d’agencer au mieux votre futur logement acheté sur plan.
Vous faire conseiller par un expert VEFA et TMA dans cette démarche globale d’optimisation de votre plan promoteur vous permettra d’éviter de commettre des erreurs irréparables et d’obtenir un logement qui réponde vraiment bien à vos attentes et à vos envies.
