Moins-values : comment s'appliquent-elles dans les Travaux Modificatifs Acquéreurs ?
On aborde ce thème de de moins-values lorsque l’on décide d’effectuer des modifications du plan initial promoteur par le biais des fameux Travaux Modificatifs Acquéreurs aussi appelées demandes de « TMA ».
Le sujet des moins-values est un sujet très controversé dans le monde de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et construction de maisons en CCMI.
Et si vous faisiez des économies en achetant votre logement sur plan ?
Exemple concret :
Imaginons le plan d’un appartement T3 en duplex qui prévoit une salle de bain à un étage et une salle d’eau à l’autre.
Afin d’optimiser les mètres carrés si chers de nos jours, et pour une utilisation optimisée du logement, une de ces salles de bain peut être supprimées au profit d’un dressing pratique et spacieux qui sera un atout pour y vivre au quotidien et une valeur ajoutée pour une future revente de l’appartement.
Un appartement T3 en Duplex optimisé
Au moment de chiffrer vos demandes de travaux modificatifs, il semblerait alors normal que ces équipements et revêtements non installés et non posés soient compensés par d’autres prestations.
On parle alors de plus-values et de moins-values.
Plus-value, moins-value : définitions
La plus-value correspondra aux tarifs des nouveaux équipements et revêtements demandés. Par exemple, l’ajout de faïence jusqu’en haut du mur dans la salle de bain, l’ajout de prises électriques, l’ajout d’un WC suspendu au lieu de sur pied.
La moins-value correspondra à la valeur des équipements qui n’on pas été installés ou posés. Dans notre exemple de suppression de salle de bain, devront apparaitre comme moins-value le prix du carrelage, de la faïence murale, de la baignoire ou douche, de la ou des vasques, meubles sous-vasque, radiateur ou sèche – serviette, en bref tout ce qui était prévu dans la notice descriptive mais qui sera au final supprimé et non livré.
Puis je demander un remboursement des montants des équipements et revêtements non posés ?
Non. Les moins-values ne donnent pas lieu à remboursement. Leur montant apparaît en déduction du montant d’autres prestations dans le devis TMA.
Si vous demandez une suppression de salle de bain et rien d’autre comme TMA au promoteur, celui-ci peut vous proposer une prestation compensatoire comme par exemple la motorisation des volets roulants si celle-ci n’était pas prévue dans la notice descriptive ou bien un upgrade offert de carrelage pour une gamme supérieure en 60 x 60 au lieu de 35 x 35 par exemple.
Que faire si le promoteur refuse d’appliquer les moins-values ou de compenser la non-installation des équipements ?
En premier lieu il y a un moyen de ne pas se trouver dans cette situation très désagréable en insérant une clause dans le contrat de réservation bien en amont. Cette clause devra prévoir l’application des moins-values dans le cadre des travaux modificatifs acquéreurs en termes explicites, ceci afin d’éviter toute discussion par la suite.
Si une telle clause n’est pas prévue au contrat en amont de la transaction, alors vous pouvez refuser de signer le devis TMA en subissant les conséquences de ne pas disposer ensuite d’un logement comme vous le souhaitez.
L’autre solution plus acceptable pour un acquéreur qui souhaite un logement neuf qui lui convienne, consiste à négocier avec le promoteur un devis à la baisse prenant en compte les éléments qui ne seront ni posés, ni installés ou livrés. Cette négociation s’effectuera en vous appuyant sur le plan modifié TMA et la notice descriptive afin d’essayer d’obtenir les moins-values.
Si vraiment les discussions n’aboutissent à rien avec le promoteur, que vous vous heurtez à un refus catégorique, vous pouvez en dernier recours vous appuyer sur le déséquilibre créé par cette situation en terme de relations contractuelles.
Imaginons que le contrat TMA rattaché au contrat de vente que vous avez signé vous impose de régler les plus-values contenues dans le devis promoteur, ce dernier a également l’obligation de soustraire les moins-values pour les équipements inclus dans la notice descriptive qui ne seront plus installés.
Dans l’éventualité où le promoteur refuse d’appliquer ces moins-values en votre faveur, il crée donc un déséquilibre manifeste et important vis-à-vis de vous en tant qu’acquéreur et consommateur. Ce déséquilibre se constitue entre les droits et obligations des parties au contrat de vente auquel est rattaché le contrat TMA signé.
Nous conseillons de rédiger un courrier dans cette veine afin de montrer au promoteur que vous ne lâcherez pas s’il ne revenait pas à un comportement plus raisonnable. L’étape suivante étant de faire appel à un avocat pour obtenir satisfaction.
Peut-on obliger le promoteur à livrer les équipements non installés tels que décrits dans la notice descriptive ?
Vous ne pouvez pas obliger le promoteur à vous livrer des équipements non installés puisqu’il ne les aura pas commandés suite à votre demande de TMA et devis accepté.
Par contre, comme nous l’avons vu précédemment, il doit compenser par d’autres prestations. Il peut par exemple proposer de vous installer la motorisation des volets roulants si cela n’était pas initialement prévu ou autres prestations.
Retrouvez dans cet article un exemple de devis pour les travaux modificatifs acquéreurs d’un de nos clients qui inclut des plus-values et moins-values appliquées selon les éléments supprimés ou ajoutés pour son appartement de type T3.
Notre conseil :
Intégrer une clause concernant les plus et moins-values en amont dans le contrat de réservation afin d’éviter des surprises en cours de route. Acquéreur et promoteur sauront ainsi à quoi s’en tenir et tout le monde gagnera ainsi un temps précieux.
