VEFI : Les travaux réservés versus travaux modificatifs acquéreurs

La VEFI est née de la volonté d’une consommation plus responsable de la part des acquéreurs qui acceptaient des choses dont ils ne voulaient pas et dont ils se débarrassaient ensuite. On pense notamment aux fameux meubles-éviers en inox qu’on retrouvaient souvent hélas abandonnés sur le trottoir proches des constructions neuves….

VEFI définition

La VEFA correspond à une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement lors d’un achat immobilier dans le neuf, c’est-à-dire que le promoteur s’engage à livrer un bien achevé dans un délai déterminé et l’acquéreur à payer le prix convenu pour ce bien. 

La VEFI désigne une Vente en l’Etat Futur d’Inachèvement. C’est en fait une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) mais en version « prêt à décorer » ou « prêt à finir » avec l’exécution de certains travaux de finition que se réserve l’acquéreur.

En effet, depuis 2019, l’article 75 de la Loi Elan consacre le droit des acquéreurs à se réserver l’exécution de certains travaux de finition et installations d’équipements dans leur logement neuf acheté en VEFA auprès d’un promoteur immobilier.

S’ils se prévalent de cette possibilité, leur contrat de vente VEFA se transforme alors en contrat VEFI.

Notez que les “travaux réservés” dans le cadre d’une vente en VEFI n’a rien à voir avec les “travaux modificatifs acquéreurs”. 

 

Quelles conditions ?

Cette possibilité pour l’acquéreur de se réserver des travaux est offerte SEULEMENT si le promoteur le propose. 

L261-15 «II.- Le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. »

 

Quel intérêt pour un acquéreur ?

Si vous êtes un bricoleur aguerri ou si vous voulez faire appel à des artisans après la livraison de votre logement neuf, si vous voulez choisir d’autres matériaux, revêtements et finitions que ceux proposés par le promoteur mais que celui-ci refuse de poser des matériaux que vous avez choisi en dehors du catalogue de références qu’il propose…

La liste des possibilités reste limitative pour ces travaux que l’acquéreur se réserve de faire lui-même. Elle élargit toutefois le champ des possibilités.

NOTE : ces travaux réservés par l’acquéreur ne sont pas couverts par la garantie parfaite d’achèvement puisque ce n’est pas le promoteur qui les réalise.

 

Qu’entend on exactement par ‘finitions’ et ‘équipements’ en VEFI ?

Vous pouvez par exemple demander à laisser les sols nus pour poser vos propres revêtements.

Enfin, mais ceci est en général toujours le cas vous avez toute latitude pour ce qui concerne la décoration des murs.

Vous pouvez par exemple refuser les sanitaires du promoteur pour les toilettes ou des salles de bain pour poser ceux de votre choix après la livraison du logement. N’oubliez pas dans ce cas de figure de demander une moins-value correspondante aux équipements non installés ainsi que des attentes pour la tuyauterie afin d’accueillir les sanitaires que vous choisirez.

La plupart des logements sont livrés avec des convecteurs électriques connus sous le nom familier de ‘grille-pains ‘, énergivores et peu efficaces en terme de chauffage. Il est possible de poser les vôtres post-livraison et choisir une technologie plus performante comme les radiateurs à inertie ou autre mode de chauffage de votre choix, pourvu qu’ils respectent les puissances autorisées par le logement.

 

Quelles incidences sur le contrat de réservation ?

Si le promoteur le propose et que vous décidez d’opter pour cette option de VEFI en vous réservant un certain nombre de travaux après la livraison de votre logement, alors soyez vigilant en amont concernant le contrat de réservation, surtout si vous n’êtes pas certain de votre décision et que vous aimeriez pouvoir faire machine arrière.

!!!!!! Pour faire machine arrière, l’acquéreur doit informer le vendeur dans les délais de repentir raisonnables tels que prévus dans le contrat de réservation par lettre recommandée avec accusé réception.

Telle est la règle posée par le CCH, Art. R. 261-13-2. “Lorsqu’en application du 2° du II de l’article L. 261-15, l’acquéreur entend revenir sur la clause par laquelle il a manifesté sa volonté de se réserver l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements, il notifie sa décision au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique dans le délai stipulé au contrat préliminaire”. 

En acceptant une VEFI, l’acquéreur doit s’assurer que le contrat de réservation comporte des informations supplémentaires :

• La définition des travaux réservés
• Le chiffrage des travaux réservés décrits et chiffrés par le vendeur, qui s’engagera à les réaliser lui-même si l’acquéreur change d’avis durant le délai de repentir
• Un délai de repentir raisonnable : un délai pendant lequel le réservataire pourra revenir sur sa décision d’exécuter lui-même les travaux de finitions déterminés dans le contrat.
• Le prix du bien réservé ventilé comme suit :

1.    Le prix de vente convenu ;

2.    Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;

3.    Le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés

Ce détail du prix permet à l’acheteur de visualiser les tarifs et prendre conscience de l’intérêt financier ou non pour lui. Cela lui donne également une flexibilité dans le montage de son dossier de prêt immobilier en fonction de sa décision finale.

 

Notre avis sur la VEFI :

Le jeu n’en vaut pas nécessairement la chandelle au regard des inconvénients significatifs de la VEFI.

En effet une VEFI implique un emménagement différé puisque l’acheteur doit réaliser des travaux supplémentaires après la remise des clés et donc possiblement des coûts supplémentaires en loyers si l’acheteur est en location par exemple.

Toujours d’un point de vue financier, ces travaux en eux-mêmes ont un coût financier additionnel qu’il convient d’apprécier dans le budget global de votre acquisition

De surcroit le choix VEFI engendre un coût en temps passé soit à réaliser les travaux réservés vous-même soit à faire appel à des artisans et à faire le suivi de ces travaux…Après avoir attendu 18 ou 24 mois la livraison de votre logement, êtes-vous prêts à supporter le stress supplémentaire engendré par ces travaux ?

Enfin, et non des moindres, les travaux que se réserve l’acquéreur ne sont pas pris en charge dans la Garantie de Parfait Achèvement ni la Garantie Décennale. L’acheteur doit donc endosser la responsabilité des travaux qu’il réalise. 

Concrètement, cela signifie que si vous décidez de revendre votre bien immobilier dans un délai de 10 ans après réception des travaux que vous réalisez ou faites réaliser, c’est vous, acquéreur, qui serez considéré comme étant le ‘constructeur’ au sens de l’article 1792-1 du Code civil et donc devrez endosser les responsabilités au regard des garanties des constructeurs. 

En conclusion, à moins d’être un super bricoleur, d’avoir du temps pour réaliser les travaux post-livraison de votre logement neuf et de vraiment avoir des souhaits très particuliers en terme de revêtements et équipements différents des choix proposés par le promoteur, nous déconseillons de vous engager dans cette voie. Ce n’est d’ailleurs peut-être pas un hasard si ce concept peine à décoller depuis son introduction en 2019